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恒大成渝兩地62億押寶商業地產 拿下準地王

時間：2017-03-24 11:07:06 來源：品牌百科 閱讀量： 作者：豪禾品牌咨詢

　　原標題：恒大拿下“準地王”成渝兩地62億押寶商業地產

　　剛剛公布2014年全年業績的恒大地產，次日便在成都大手筆拿地。1月8日，恒大地產以20.76億總價摘得成都川棉廠商住地塊。而就在三天前的1月5日，恒大還以41.34億元總價拿下了重慶溉瀾溪商住地塊。

　　此次拿地對恒大地產而言當屬久違之舉，公開市場上一次對恒大大手筆拓展的印象多還停留在2013年的京滬廣等一線城市。縱觀2014年，恒大地產在上半年新增項目僅為13個，同比減少21個。

　　恒大主席許家印去年8月明確表示，恒大已完成了全國布局戰略，“換句話說，我們今后在土地購買上會大幅減少。”

　　不過，最新落袋的成渝的兩地，共同特點或許可以解釋放慢地產投資的恒大為何愿意斥資出手，這個因素就是商業地產。

　　據了解，恒大拿下的成都地塊是此前因兩次流拍備受業內關注的川棉廠地塊，與重慶溉瀾溪地塊均為商住用地，且前者設置了嚴格的住宅和商業開發條件，后者則包括了容積率高達7.8的超高層建筑商用地。

　　有市場人士分析認為，恒大成都川棉廠地塊和重慶溉瀾溪地塊的地價成本都不具備優勢，其在周邊項目中的突圍之路押寶在商業地產。

　　入手成都二度流拍“準地王”

　　1月8日，曾兩度流拍的成華區川棉廠地塊第三次掛牌出讓，最終恒大以單價5640元/平方米、總價20.76億元競得該地塊，溢價率18%。

　　資料顯示，成華區川棉廠生活區A、B地塊，土地面積6.42萬平方米，折合96.31畝，其中出讓面積93.15畝，用途為城鎮混合住宅用地，商服用地、公共設施用地，建筑面積36.81萬平方米，起始樓面價4758元/平方米。

　　該地塊于2013年首次掛牌之時，因20.62億元的起拍價被譽為成都“最貴地”，有望順利成交登頂成都地王。但5月19日該地塊截止掛牌時卻慘遭流拍，并于去年9月12日再次流拍，彼時有業內人士分析指出，川棉廠地塊“滯銷”與其苛刻的出讓條件有關。

　　根據地塊要求，川棉廠地塊中商務、公共交通場站用地的主體塔樓高度須不小于180米，建面不大于18.90萬平方米，占總建面逾一半。而且住宅用地中90平方米以下住房面積所占比重必須達到70%以上。

　　成都中原地產研究人士向記者指出，“70/90”條規、超高層建筑、集中商業等復雜的指標以及較多配建的要求增加了競得人的開發成本，“地塊樓面價比較高，做高端不實際，做剛需又拼不過其他項目，整體定位比較尷尬。”

　　成都銳理數據分析人士則表示，在川棉廠項目運作起來難度比較大，“按現有規劃條件，預計是把利潤都壓在了商業部分。”

　　上述分析進一步提到，實際上川棉廠地塊與恒大目前正在開發的成都曹家巷項目也有相同之處，都重在以商業地產應對突圍難題。

　　押寶成渝商業地產

　　“川棉廠住宅產品可以定位為首置加首改，但首置只能以成本價競爭，首改產品可能有一點點利潤，主要的利潤應該是在商業部分”，成都市場一營銷人士向記者表示，恒大以5600元每平方米的樓面價運作川棉項目要面對周邊項目的競爭。

　　“項目周邊區域還沒有很大的量，但是都是剛需快銷走量定位，售價在7000-9000元每平方米，所以恒大可能會以成本價入市。”

　　而相似之處也體現在恒大成都曹家巷項目，“曹家巷項目是舊改，有相當部分是用作返遷，實際地價大概6000元/平方米，可開發的部分中住宅利潤空間較小，兩棟超高層寫字樓和配套商業才是重點。”

　　對于恒大成都項目的商業前景，上述市場人士表示有待觀察，“一直還沒有看過恒大做商業的項目和水準，所以不好評價。”但可以看到的事實是，作為地產企業布局西南重鎮的成都，商業地產體量將可能面臨“井噴”。

　　相關數據統計，成都的商業地產在建面積超過290萬平方米，正在成為全國商業地產在建規模最大的城市之一，包括成都IFS、遠洋太古里等眾多商業綜合體都已經或即將投入運營。

　　無獨有偶，1月5日，恒大地產在成都斥資41.34億的總價拿下溉瀾溪片區商住地塊，要在周邊住宅項目中突圍的獨特點也在商業部分。

　　恒大溉瀾溪南部片區地塊為二類居住用地、商業商務用地，土地面積為132502平方米，但容積率7.8，可建筑面積高達102.89萬平方米。

　　有市場消息指出，恒大強勢拿下該高容積率的地塊后，其中一地塊規劃建設為不低于300米的超高層建筑。

　　而據了解，重慶溉瀾溪片區目前已集合了萬科御瀾道、保利觀瀾等大盤，而去年11月本土企業新歐鵬以24.5億元拿下的項目距離恒大溉瀾溪項目也僅一路之隔。有重慶業內人士認為，恒大在片區眾多項目的集合中預計將以地標式綜合體來定位自身。

　　由此看來，未來恒大地產在成渝兩地的商業地產布局正在進一步擴大，其在重點二線城市做商業綜合體的模式方向也在逐漸清晰。

　　資料顯示，早在2010年上半年業績發布會時，許家印曾提到，恒大將適時介入商業地產。2011年8月，恒大地產拿下遼寧撫順市政府旁地塊，興建了首個大型城市綜合體項目--“恒大廣場”，一年后公司又在桂林北高鐵站打造了第二個“恒大廣場”。

　　在2013年，恒大更是加快了全國商業地產的擴張步伐，先后收購了在合肥、深圳、上海、南京以及寧波等商業地塊。

　　目前，恒大集團已成立了獨立的全資子公司恒大商業集團。據恒大目前披露，恒大商業集團未來將負責運營管理恒大地產集團在全國130多個主要城市的300多個商業項目，加上一系列社區商業項目相繼投入市場，恒大商業地產物業面積將超過400萬平方米。

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