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萬達推商業地產眾籌 產品設計考驗監管紅線

時間：2016-12-03 15:29:16 來源：品牌百科 閱讀量： 作者：豪禾品牌咨詢

　　原標題：萬達推商業地產眾籌1000元起步 產品設計考驗監管紅線

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品牌中國網配圖

　　半月前推出“快利來”，風靡上百個萬達廣場，讓快錢借萬達瘋狂了一番，如今萬達又借力快錢，站在了互聯網金融的“風口”上。

　　昨日(6月8日)，萬達聯手快錢發起了一款名為“穩賺1號”的互聯網金融產品，號稱是萬達首個商業地產眾籌產品，業內稱之為“Pre-REITs”產品，投資門檻僅為1000元，最高認籌100萬元，預計年化收益可達12%以上。

　　作為面向大眾投資的眾籌產品，“穩賺1號”所籌的資金將如何獨立管理運作?隨著萬達廣場規模性建設，該產品最長達7年的投資期能不能讓這一收益率按約兌現?又如何避開互聯網平臺“自融”風險?這是廣大投資者關注的問題。

　　投資門檻僅1000元

　　從萬達披露的資料來看，“穩賺1號”的投資門檻僅為1000元。類似于公募基金產品，也是以份為單位，認籌起點最低1份，超出部分以1份遞增，最高認籌1000份，也就是100萬元。

　　拿到了萬達眾籌的入場券，投資人不禁要問：錢要投到哪兒去?上述產品資料顯示，標的主要為萬達2015年新開工且在2016年開業只租不售的萬達廣場項目，但萬達強調，其有權根據籌集情況調整基礎資產。

　　對于投資人更關心的資金回報率，按照上述產品設計，萬達給出了兩部分收益，一部分是凈物業租金收益，預期年化收益率6%，以每年7月15日為兌現日;另一部分為物業增值收益，預計收益率6%，退出時會一次性發放。

　　上述眾籌份額的流動性，萬達也表示可以“轉讓或機構收購”。記者注意到，上述產品投資期限不超過7年，在退出設計上，萬達的思路是，要么將來把標的項目打包做成REITs產品等形式上市，要么通過第三方并購所投標的股權或資產，其轉讓對價的增值不會低于實際眾籌資金的年化收益率6%。

　　美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬解釋稱，除了6%的每年租金分紅，一旦REITs上市，資產增值收益70%歸投資人享有，而此次基礎資產全部按成本價賣給投資人，REITs上市會有高額增值空間。

　　萬達也想到了內部解決方法。萬達稱，或指定第三方在第7次派發收益之前，以不低于實際眾籌資金1.5倍收購眾籌標的股權或資產;發起人使用上述轉讓所得資金，回購投資人持有的眾籌標的份額。“回購條款比較重要，這類似于萬達發行的一個帶有選擇權的債券。”蔣鵬解釋說，從債券角度講，年化收益率6%的基礎定價，同時還有資產支持，加上萬達集團的無條件擔保，還有7年150%的回購條款，條件極其優厚。但不知道萬達是否會準確對應資產并設置隔離。

　　除了萬達，圍繞互聯網眾籌，各路資本正起舞狂歡。近日，平安好房與大華基金宣布成立了國內第一只50億元規模的地產眾籌基金。

　　機構投資者認購居多

　　當前國內商業地產正陷入“結構性過剩”和資產價值與租金收益相背離的雙重“魔咒”，萬達大膽推出互聯網眾籌產品，且門檻低至1000元，為何大眾實際認購并不活躍?

　　萬達一位高管告訴記者，截至目前，認購上述產品的主要是機構投資者。

　　一位行業人士感嘆，7年投資期太長了。該人士擔憂，如果眾籌標的資產不能出表，就不能算是輕資產，而應是類股權投資，算是一個“夾層”，只能看做一種創新的融資渠道。

　　對上述眾籌資金，將如何進行獨立管理運作?蔣鵬說，投資資金項目包應進行一對一資產隔離，投資份額對應的是5個項目一組的資產包。記者注意到，這種說法其實就是一種大基金嵌套小基金的模式。

　　不過，上述萬達高管告訴記者，他們并未采取很復雜的結構設計，比如單獨設立投資公司(如SPV結構)。但該高管對外界的說法并無直接回應。

　　此外，外界也擔憂萬達可能涉及互聯網平臺“自融”問題(自融是指實體企業自己在線上開辦網貸平臺，融到的資金主要用于自己企業或關聯企業使用，此舉就涉嫌非法集資)。上述萬達高管說，通過快錢方式營造一個分銷平臺，國家正在進行試點，設計產品時已規避掉了合規風險。

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